导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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