近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)蜗牛是不是昆虫类

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)蜗牛是不是昆虫类公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营蜗牛是不是昆虫类、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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