导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活p>

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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