近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pè衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗i)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(ch衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗ǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xi衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗āng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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