5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里里(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(s菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里hén)么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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