5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更琪琪格蒙语什么意思是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá琪琪格蒙语什么意思)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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