近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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