文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(x直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸iàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhà直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸o)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸