万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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