近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qí俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口ng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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