文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年1自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算2月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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