5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机50g是几两 50g是一两吗会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在750g是几两 50g是一两吗0％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yā50g是几两 50g是一两吗ng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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