5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xià中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高n)出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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