“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者(zhě)的关注(zhù)度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三(sān)个(gè)基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开(kāi)发资(zī)金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般(bān)。再(zài)关注一(yī)下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了(le)一个(gè)很(hěn)明(míng)显的分(fēn)化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资(zī)背景的(de)房企在资本市(shì)场表现相对(duì)较好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否是行业(yè)内最(zuì)低的(de)；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房企(qǐ)并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等(děng)国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年(nián)，或(huò)者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于(yú)快(kuài)速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快(kuài)，所以要(yào)规避公司净(jìng)负(fù)债率提(tí)高(gāo)到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积(jī)极的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率持(chí)续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负(fù)债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企(qǐ)的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资(zī)产管理有(yǒu)限公司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其自身的(de)基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.2210亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年(nián)持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的较突(tū)出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集(jí)团股价(jià)翻(fān)了(le)超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调(diào)研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业(yè)链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业(yè)链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明了这一点，在(zài)新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很(hěn)好。对(duì)于地产(chǎn)产业(yè)链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱度(dù)报告显(xiǎn)示(shì)，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营(yíng)收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增加了(le)持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的(de)全(quán)部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不(bù)过这(zhè)类(lèi)标的(de)大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高(gāo)毛利的(de)行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难(nán)度(dù)是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能在(zài)业内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱