万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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