万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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