5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(j1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间iào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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