饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家(e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数jiā)计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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