文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗)和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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