文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(ch10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适ū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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