近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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