“现在的(de)房地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投资(zī)者的关注度从板块向单(dān)个(gè)标(biāo)的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地(dì)产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从(cóng)银(yín)行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融(róng)资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对(duì)较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行(xíng)业(yè)内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这(zhè)些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来(lái)了(le)，其(qí)开始在(zài)一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地(dì)块也实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半(bàn)在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影(yǐng)子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的(de)两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏(sū)速(sù)度并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极(jí)的拿(ná)地策略的(de)同(tóng)时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公(gōng)司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通股东(dōng)中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一(yī)季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长1尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系34.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩(jì)的持(chí)续(xù)增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同(tóng)样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是迎(yíng)来多家(jiā)机(jī)构的集中调(diào)研。滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的(de)中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材(cái)料供应(yīng)商，而(ér)下(xià)游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季度报(bào)告(gào)显(xiǎn)示，报告(尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系gào)期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段(duàn)，该股年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析：“物(wù)业(yè)服(fú)务不(bù)是(shì)一个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公(gōng)司(sī)还是希望(wàng)挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开(kāi)始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的(de)服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系