5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。陈睿怎么了，b站陈睿事件p>

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金陈睿怎么了，b站陈睿事件相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(d陈睿怎么了，b站陈睿事件ěng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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