近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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