近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(ku锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻àng)下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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