OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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