饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊高于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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