近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。<42周是几个月，42周是几个月保质期/p>

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金42周是几个月，42周是几个月保质期与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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