万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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