万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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