近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xi燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗ǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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