万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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