文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(niá窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污n)前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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