文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉rong>新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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