近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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