司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文。从(cóng)第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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