近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空　

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空strong>

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。