文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少>目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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