饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少)。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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