文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取三公里是多少米，三公里是多少米买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)三公里是多少米，三公里是多少米策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％三公里是多少米，三公里是多少米房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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