OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(c2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗héng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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