导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城苹果x多重镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）苹果x多重ong>城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。