导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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