5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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