导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源艾特是什么意思(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)艾特是什么意思他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。艾特是什么意思>

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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