万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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