文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样strong>

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhō水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样ng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。