导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么t="中国(guó)户均(jūn)几套房(fáng)？| 民(mín)生(shēng)·周君(jūn)芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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