万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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