万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(c肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢áng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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